Vai financiar um imóvel? Conheça o sistema SAC

Por Carolina Santos

marcos-silvestreAlternativas. Um financiamento imobiliário pode ser feito pelo Sistema Tabela Price ou pelo SAC: Sistema de Amortização Constante. Outra denominação comum para o SAC é “sistema de parcelas decrescentes”: a parcela começa mais alta e vai diminuindo progressivamente até o término do contrato.

 

Amortização. Durante todo o prazo, a parte da amortização de cada parcela ficará constante no SAC. O valor da amortização em cada parcela será a simples divisão do total financiado pelos meses totais. Assim, as parcelas do financiamento de R$ 280 mil em 360 meses trarão a amortização mensal de R$ 777,78 (= R$ 280 mil divididos por 360 meses). Sempre os mesmos R$ 777,78 por mês, até quitar tudo.

 

Mais acelerada no SAC que na TP. A amortização por parcela no SAC (R$ 777,78 mensais) começará bem mais alta que na Tabela Price (R$ 123,18, para o mesmo caso). Isso significa que devedor devolverá o dinheiro mais rapidamente no SAC que na TP. O saldo principal ainda não amortizado cairá mais depressa pelo SAC, implicando em menor pagamento de juros no cômputo geral do financiamento.

 

A “doída” parte dos juros. Calcular a parte correspondente aos juros em cada parcela do SAC também é muito fácil. Lembre-se de que os juros são – em qualquer sistema de amortização – sempre devidos sobre o saldo principal ainda não amortizado. Pense então na primeira parcela: a amortização será de R$ 777,78, o que significa que o saldo devedor será R$ 279.222,22 (= R$ 280 mil – R$ 777,78).

 

Primeira parcela. Suponhamos uma taxa de 10,5% ao ano, o equivalente a aproximadamente 0,84% ao mês. Portanto, na primeira parcela, como o saldo principal ainda não amortizado será de R$ 279.222,22, os juros serão de R$ 2.345,47 (= 0,84% x R$ 279.222,22). Assim, a parcela do primeiro mês será composta da seguinte soma: R$ 777,78 (amortização) + R$ 2.345,47 (juros) = R$ 3.123,24 (total).

 

Juros decrescentes = parcelas decrescentes. No mês seguinte, o saldo não amortizado já será um pouquinho mais baixo (R$ 278.444,44). Portanto, a parte de juros da segunda parcela já será mais baixa (R$ 2.338,93). Até o final do financiamento, as parcelas irão sempre decrescer, pois a cada mês a parte dos juros incidirá sobre o saldo financiado restante, descontadas as amortizações já pagas. Como a parte da amortização é constante, e a parte dos juros vai sempre diminuir, a prestação será menor a cada mês!

 

Economista com MBA em Finanças (USP), orientador de famílias e educador em empresas, é colunista da BANDNEWS FM e fundador da SOBREDinheiro. Diretor do site www.oplanodavirada.com.br, da EKNOWMIX Consultores Integrados e da TECHIS SA.

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